Cuidados que debes tener con alquileres, anticréticos y compra de vivienda

Por Guiomara Calle para Guardiana (Bolivia)

Para la devolución de una vivienda arrendada, el pintado y los arreglos en general no están normados, por lo tanto, no son obligatorios. Lo mismo pasa con los meses de gracia que algunos inquilinos piden bajo el argumento de su antigüedad. No obstante, ambas situaciones pueden definirse en el contrato previo consenso. Dos abogados especialistas en contratos civiles conversaron con Guardiana para brindar todas las recomendaciones necesarias en casos de alquileres, anticréticos y compra de viviendas.  

Tania Escalier arrendó un departamento con un contrato mixto, Bs 70.000 de anticrético y Bs 500 de alquiler mensual. La propietaria vivía en la misma casa y compartía el baño con la inquilina y su hija; sin embargo, a los tres meses les pidió utilizar el sanitario solo dos veces al día porque consideraba que consumían mucha agua. Luego comenzó a trancar la puerta principal en las noches porque creía que sus inquilinas debían estar temprano en la casa.

Las restricciones derivaron en un conflicto donde hubo incluso agresiones físicas de la propietaria contra la hija de la arrendataria, razón por la que la Defensoría de la Niñez de La Paz tuvo que intervenir y citar a la agresora, cuyos informes revelaron problemas mentales. Entonces, la inquilina pidió la devolución de su anticrético, pero la dueña de casa se niega a hacerlo hasta el día de hoy.

Este caso fue atendido por Dennis Jaldín, abogado especialista en contratos civiles, quien aclaró que la figura del contrato mixto no existe en la normativa boliviana y, por ende, no tiene validez legal para procesar a un propietario por la devolución del monto entregado. No obstante, existen otras alternativas legales que son más complejas y morosas. Escalier acudió a la oficina de conciliación del Ministerio de Justicia y a la Policía, pero su situación aún no se resuelve.

“El contrato mixto no existe, por eso los arrendatarios deben tener mucho cuidado al momento de elaborar sus contratos. En el caso de mi cliente, el documento tampoco es claro y eso dificulta aún más tener una solución. La gente acostumbra a evitar el gasto extra de contratar a un abogado, pero lo recomendable es que lo haga o al menos lo consulte, porque hay aspectos que se obvian entre partes y que pueden causar problemas en un futuro. El abogado se encarga de revisar todas esas situaciones”.

Dennis Jaldín, abogado especialista en Derecho Civil

En el país, 22 de cada 100 bolivianos viven en alquiler, anticrético o contrato mixto, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), pese a que esta última figura no está reconocida en el Código Civil. La mayoría (63%) de la población tiene casa propia y una minoría (7%) habita en propiedades cedidas por familiares o cuestiones de servicio.  

Magualida Velásquez, abogada y especialista en Derecho Civil, resaltó que la primera acción que debe realizar un inquilino o un interesado en comprar una vivienda es sacar la denominada información rápida de Derechos Reales para conocer la situación del inmueble en cuanto a conflictos legales o gravamen. A continuación, ambos juristas brindan las principales guías:

ANTICRÉTICOS

1. El arrendatario debe conocer la situación legal del inmueble y verificar el nombre del propietario antes de entregar el monto del anticrético, por lo que se recomienda sacar la información rápida en Derechos Reales con el número de folio de la propiedad. El costo es de Bs 78.

2. El anticresista debe elaborar un documento público y no así uno privado, debido a que en el primero interviene un funcionario público y está más abierto a medidas coercitivas en caso de incumplimiento en la devolución del dinero. El contrato público debe ser protocolizado ante un notariado de fe pública.

3. El arrendatario debe registrar el monto del anticrético en Derechos Reales porque ello garantizará que el propietario devuelva el dinero antes de vender el inmueble o que el banco (en caso de que la propiedad esté hipotecada o tenga una deuda) remate la vivienda antes de la devolución. Este registro lo paga el anticresista y asciende a 4 por 1.000, es decir, Bs 4 por cada Bs 1.000, por una sola vez. Por ejemplo, si el anticrético es por Bs 70.000, se debe pagar Bs 280.

Si el propietario se rehúsa a devolver el dinero al anticresista, se puede interponer hasta un proceso contencioso y solicitar la venta de la casa para recuperar el monto del anticrético, siempre y cuando exista el registro o inscripción en Derechos Reales y un documento público.

4. Existe un impuesto del 1,8% al monto del anticrético registrado en Derechos Reales, que debe ser pagado de forma trimestral tanto por el arrendatario como el propietario en Impuestos Nacionales. El tramite es gratuito.

5. En el caso del anticrético no está establecido el año forzoso y el año voluntario, no hay un tiempo definido. Pero la recomendación para el propietario es que el contrato no exceda los cinco años, como señala el Código Civil, para no arriesgarse a un proceso de usucapión, que es el modo de adueñarse de una propiedad por el hecho de tenerla bajo posesión continua, pacífica y de buena fe por un tiempo prolongado que, según el artículo 138 del mismo código, debe ser de 10 años.  

ALQUILERES

1. Existen casos de inquilinos que no llegan a vivir ni tres meses en la propiedad debido a órdenes de desalojo, derivados de problemas legales. No está demás que también se obtenga una información rápida en Derechos Reales para no perder los costos que implica una mudanza y la garantía que se da para tomar posesión de la vivienda.

2. Para este caso no es necesario un documento público, puede ser uno privado pero protocolizado para el reconocimiento de firmas. El propietario debe determinar en el contrato el uso específico que le dará el arrendatario porque hay situaciones en las que lo utilizan para actividades ilegales y esto acarrea problemas para el dueño.

3. Al documento se debe adjuntar un reporte fotográfico que respalde las condiciones en las que el propietario entrega la vivienda, tomando en cuenta los desperfectos, rajaduras y otros. El pintado y las reparaciones en general para la devolución de la vivienda no están normados, no son obligatorios, pero en el contrato privado se pueden establecer esos aspectos en consenso.

4. El propietario debe dar facturas debido a que el arrendatario puede denunciarlo por esta omisión ante Impuestos Nacionales y ser castigado con la prohibición de arrendamiento por cinco años. Las facturas pueden convertirse en una prueba a favor del inquilino para evitar un desalojo injustificado.

5. El propietario no está obligado a dar al inquilino un tiempo de gracia sin pagar el alquiler uno o dos meses hasta que consiga otra vivienda. Pero este aspecto puede estar estipulado en el contrato y bajo mutuo acuerdo.

COMPRA Y VENTA

1. Se debe acudir a Derechos Reales para sacar la información rápida, porque solo así se verificará si el nombre del propietario es correcto, si comparte o no el derecho propietario y si existen o no problemas legales en la vivienda.

2. Revisar la documentación, constatar que tenga catastro y que el folio real esté actualizado. Previamente, que los datos técnicos coincidan con las características de la propiedad, porque puede ser que el documento esté actualizado, pero con datos técnicos incompletos.

3. Realizar una minuta de compra y venta, y evitar usar los contratos modelos porque a veces las características de la vivienda y la compra no encajan.

4. Todos los documentos deben ser protocolizados ante un notario de Fe Pública para protegerse de cualquier estafa.

5. Es recomendable que se acuda a un arquitecto para la valoración de la vivienda, debido a que hay casos en los que pintan y reparan el inmueble de forma superficial para elevar los costos o bien venden propiedades nuevas con materiales de mala calidad.