El anticrético, un círculo vicioso para conseguir préstamo y proteger el dinero

Por Paola Mejía Viaña para Guardiana (Bolivia)

No tienes una vivienda propia y no quieres pagar alquiler porque sientes que el dinero lo estás perdiendo, mientras los días pasan muy rápido y debes pagar el próximo alquiler. Luego piensas en un préstamo bancario para conseguir un anticrético, así evitarías perder tu dinero. Pero cuando averiguas, sientes que estás dentro de un círculo vicioso. Así les pasó a Pablo G. y su esposa Andrea V.

Ellos se casaron hace seis años y aún no tienen una vivienda propia en la ciudad de La Paz (Bolivia). La pandemia les dejó por demás convencidos de la necesidad de pasar del alquiler a la compra de un departamento. El banco les dijo: "No". ¿Y un anticrético para una familia que tiene como ingreso total al mes siete mil bolivianos? De unas cinco entidades financieras que visitaron, solo el Banco Unión les dio esa opción. La alegría se terminó tiempo después cuando se dieron cuenta de que uno de los requisitos era prácticamente imposible de cumplir: el contrato del bien inmueble a tomar en anticrético debe ser registrable en las oficinas de Derechos Reales.

“Los últimos dos años –cuenta Andrea– nos hemos dedicado a buscar una vivienda, cuyo contrato de anticrético pueda ser registrado en Derechos Reales. La mayoría no lo son. Y cuando finalmente encontramos una, esta es demasiado costosa (entre 65.000 y 70.000 dólares), por lo que ni con el crédito del banco nos alcanzaría para tomarla”.

En La Paz, como en otras ciudades de Bolivia, el precio de la vivienda ya sea para compra, alquiler o anticrético depende de la zona. Así, en la sede de Gobierno existe un amplio rango para la anticresis: desde 5.000 dólares por un cuarto con baño propio, pasando por los 20.000 dólares por un monoambiente en el centro; y 35.000 dólares por un departamento de dos dormitorios, hasta 40.000 dólares por un departamento de dos dormitorios en Sopocachi. En la zona sur, los precios se elevan desde 50.000 dólares por departamentos de dos dormitorios hasta 90.000 dólares por los de tres. Por las casas piden un mínimo de 90.000 dólares.

El esposo de Andrea, Pablo, explica: “De haber tenido el efectivo, posiblemente nos hubiésemos arriesgado a ser anticresistas de una propiedad con un anticrético no registrable en Derechos Reales, aunque el abogado nos advirtió muchas veces sobre el peligro de tomar esa decisión”.

Según una encuesta sobre vivienda, realizada en 2019 por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en Bolivia el 2,9 por ciento de los hogares vive bajo la modalidad de anticrético. Según la abogada Pamela Gamarra, especialista en área privada, “es posible que ese porcentaje sea relativamente bajo, porque ahora por ley todos los contratos de los bienes que se otorgan en anticrético deben ser registrables”.

Para Gamarra, el anticrético (figura inexistente en otros países) se convierte en un riesgo para el anticresista, sobre todo si el contrato no se lo registra en Derechos Reales. Al realizar el registro, quien tomó el anticrético protege su dinero y evita ser estafado.

Si tú estás planeando vivir en un anticrético, esto es lo que tienes que saber antes de embarcarte en una aventura que, de no realizarse acorde a la ley, puede ser muy riesgosa para tu estabilidad económica:

¿Qué es el anticrético?

El anticrético es un préstamo de dinero con garantía real (un bien inmueble en este caso) que permite al que presta el dinero vivir o hacer uso de esa propiedad. Es un contrato de obligaciones, en la que el anticresista ocupa la garantía por el capital que está prestando al dueño. Ese dinero, después de un determinado tiempo, establecido en el contrato, deberá ser devuelto en su totalidad. 

Todo acuerdo de anticrético en el país debe tener los siguientes elementos:

• Estar expresado mediante documento escrito
• Contar con el reconocimiento de firmas
• Ser un documento público, elevado mediante una minuta, en un Notario de Fe Pública
• Estar registrado en Derechos Reales

¿Por qué mediante documento público?

Según el artículo 1430 del Código Civil, “el contrato de anticresis (anticrético) no se constituye sino por documento público, surte efecto respecto a terceros sólo desde el día de su inscripción en el registro”.

Gamarra explica que, por ley, todo anticrético debe ser inscrito en Derechos Reales, y su contrato debe ser elevado a documento público. “No es un simple papel donde figure un contrato consensuado por ambas partes con firma de abogados. Un documento público debe obligatoriamente pasar por una notaría y esta realizará un protocolo, como, por ejemplo, confirmar que el bien inmueble que será dado en anticrético esté saneado; es decir, que esté libre de deudas y con todos sus papeles en orden”.

Sin embargo, más allá de eso y a pesar de lo que señala el Código Civil, se hacen contratos privados (bienes no registrables) en los cuales incluso hay reconocimientos de firmas para asegurarse de que el capital sea devuelto.

“Este tipo de contratos, al principio, pareciera que estuvieran en regla porque establecen lo básico: costo, plazos, garantía, forma de devolución, etc. No obstante, si el plazo no se cumpliera y el anticresista necesitara un respaldo para que su dinero sea devuelto, este contrato privado no serviría como garantía”, dice Gamarra.  

Para la especialista, si no hay registro, “no hay derecho propietario”, aunque se cuente con un contrato privado o reconocimiento de firmas, o incluso documento público (notarial), pago de impuestos y servicios.

Por esta razón, si el anticresista cuenta con un contrato registrado en Derechos Reales, el contrato deberá cumplirse a cabalidad, por lo que el dueño del inmueble estará obligado a obedecer lo establecido.

¿Por qué el contrato debe ser registrado?

“Se debe registrar –sostiene la abogada– porque solo con el registro en Derechos Reales se puede probar la garantía del contrato, por lo que simple y llanamente es el único documento capaz de hacer valer tus derechos como anticresista y por ende evitarás ser estafado”. 

Según Gamarra, ella ha sido testigo de distintos casos en los que, si los anticresistas hubiesen apostado por un bien que hubiese sido registrable, no habrían sido timados o perjudicados. Así pues, expone las siguientes ejemplificaciones:

• Caso 1: Si el bien inmueble que se desea tomar en anticrético es el producto de una sucesión hereditaria y por ende existen varios herederos, pero solo uno se hace cargo de la propiedad y este realiza los papeles para otorgarla en anticrético, no podrá hacer el registro si ese bien no cuenta con la firma de cada uno de los herederos. Pero si la propiedad es ofrecida como un bien no registrable y aún así es tomada en anticrético, cualquiera de los otros herederos, en todo su derecho, podrá hacer emitir un orden de desalojo a los que hayan tomado la propiedad y estén viviendo en ella.

• Caso 2: Las promesas de venta o las ventas a futuro (preventas) no son registrables. Recién cuando el fraccionamiento (individualización de cada una de las unidades independientes en un edificio o condominio) sea real, esa propiedad pasará a nombre de quien la adquirió y podrá otorgarla en anticrético de manera registrable, ya que el bien estará “limpio”, es decir con los papeles al día. Es posible que sea dada de igual manera, aunque no sea registrable, pero ojo, eso podría ser peligroso, ya que no se le garantiza al anticresista la devolución de su dinero ya que la propiedad todavía, en términos legales, no es de la persona que le está otorgando el anticrético.

• Caso 3: Si el dueño de la vivienda obtuvo un crédito bancario para comprar ese bien y todavía no lo ha terminado de pagar y ya fue otorgada en anticrético de manera no registrable, es posible que el anticresista resulte estafado si el dueño no cancela la totalidad de la deuda con la entidad financiera, ya que la propiedad sería revocada y el dinero del anticresista muy probablemente no sería devuelto.

• Caso 4: En el caso de que sea un departamento y aún no se haya realizado el fraccionamiento, pero aún así es dado en anticrético, hay una probabilidad de que el dueño o constructor del edificio no entregue los papeles a quienes realizaron la compra de la vivienda, por lo que el comprador saldría estafado y por ende, su anticresista también.

• Caso 5: El anticresista es sujeto de estafa en caso de que el constructor no termine de pagar al banco el dinero prestado para la construcción del edificio. Aunque los departamentos hayan sido vendidos y uno de ellos haya sido tomando en anticrético, bajo la figura del no registro, el anticresista saldrá perjudicado, puesto que el edificio entero será rematado.

Se recuerda a las personas que no deberían entregar su dinero a ciegas, sin ninguna garantía, así sea a una persona muy conocida o un familiar. Por eso es recomendable no tomar anticréticos que no sean registrables puesto que se están comprometiendo, incluso, los ahorros de toda una vida.

“En teoría, aquel que otorga su propiedad a cambio de dinero, debería ser una persona con capacidad comercial o empresarial de “trabajar ese capital”, invertirlo y/o multiplicarlo para que, una vez cumplido el plazo, ya sean dos o hasta cinco años, ese dinero sea restituido totalmente. Pero, lamentablemente muchas veces esto no se cumple, pues el dueño no tiene maneras de devolver el monto prestado, ya sea porque lo invirtió y no tuvo retorno, lo gastó o finalmente ese dinero sirvió para el pago de un crédito. Ahí comienzan los problemas”, explica Gamarra quien agrega que “vivir en un anticrético que no fue registrado, se reduce a confiar en la buena voluntad de las personas”

Básicamente, el registro debería realizarse por los siguientes motivos:

• El dinero del anticresista estará seguro solo con el registro en Derechos Reales
• Es una forma confiable de acceder a créditos bancarios

¿Qué es el traspaso?

Bajo la explicación de Gamarra, el traspaso se da cuando otro anticresista deposita la cantidad de dinero que se tiene que devolver. El anticresista que pide la devolución del dinero se retira. Y el dueño de casa tiene un nuevo acreedor, al que ahora deberá devolver dinero que recibió del nuevo anticresista.

El traspaso puede ser entendido como una solución momentánea que ayuda al dueño de la vivienda, quien deberá cumplir con su parte del contrato, devolviendo el monto de dinero que se le fue entregado a un inicio. Sin embargo, es un precedente de que el propietario no es una persona confiable. “Queda también en la conciencia de los anticresistas que se retiran, que están dando paso a unas nuevas posibles víctimas de un estafador o deudor moroso”, explica la abogada.

¿Por qué la mayoría de los propietarios no desean registrar los contratos de anticréticos?

“En teoría, la garantía real (un bien inmueble en este caso) debe estar totalmente limpio y ser registrable para ser otorgado en anticrético”, señala Gamarra. “Esta es la principal razón por la cual los dueños no quieren entregar sus bienes para que sean registrados porque ellos ya tienen una hipoteca y no se liberará en tanto no la paguen, por lo que muchos otorgan sus viviendas en anticrético para poder pagar o amortizar su deuda en el banco, con el monto de dinero que hayan solicitado".

Una vivienda solo podrá ser registrada si está libre de deudas (gravámenes) y si tiene sus papeles al día.

También puede ser por los siguientes motivos:

• No desean que en su bien sea constituido un gravamen, pues se convierte en una limitante a su derecho propietario (impide una venta, una nueva constitución de garantía, un préstamo)
• Si el anticresista inscribe la garantía puede solicitar la ejecución del bien para que su capital sea devuelto, en caso de negativa a la devolución establecida bajo contrato
• Garantiza que el dinero que le sea prestado sea devuelto a cabalidad

Requisitos para inscribir el contrato

Derechos Reales es la única institución legalmente reconocida para acreditar el derecho propietario, el cual se acredita con el folio real. El folio real es individual y tiene un código numérico de la zona.

El anticresista está en la obligación de pagar el registro del anticrético en Derechos Reales. Allí, en el folio de la propiedad se anotará el gravamen, que es un derecho legal sobre la propiedad para asegurar el pago de la deuda tributaria.

La inscripción del anticrético se realiza mediante un registro en el Folio Real del inmueble. Según la información que se obtiene a través de la página del Órgano de la Magistratura sobre la inscripción de gravámenes ya sean hipotecas o anticresis, los requisitos son los siguientes:

• Testimonio Judicial y/o Escritura Pública de Gravamen
• Cédula de Identidad del Acreedor y Deudor. (En caso de Personas Jurídicas el NIT correspondiente).
• Pago de impuesto RC-IVA tratándose de anticresis (art. 27 de la Ley 843 y art. 7 del Decreto Supremo 21531, de 28 de febrero de 1987)
• Todos estos documentos deben ser presentados en original y dos fotocopias

¿Crédito bancario para un anticrético?

Guardiana hizo la consulta con cinco entidades financieras (Banco Unión, Banco de Crédito, Banco Nacional de Bolivia, Banco Fassil y Banco FIE) de las cuales solo una cuenta con la opción de un crédito bancario bajo la figura de “anticrético”, que es el Banco Unión.  

El plazo del crédito puede llegar a ser hasta de cinco años (en función al tiempo del contrato de anticrético). La tasa de interés es la de Anticrético Vivienda Interés Social que corresponde al 5.5%, 6% o 6,5%, dependiendo del precio del inmueble. La tasa de interés es fija. Se debe contar con un garante personal. El financiamiento corresponde al 80%, mientras que el 20% restante deberá ser un aporte propio. Los montos pueden ir desde los 20.000 hasta los 348.000 bolivianos o desde los 2.800 hasta los 50.000 dólares).

Los requisitos para obtenerlo son los siguientes:

• Solicitud de crédito
• Declaración patrimonial
• Croquis domiciliario y laboral
• El bien debe ser registrable en Derechos Reales

En caso de ser dependientes:

• Tres últimas boletas de pago (fotocopias) y boleta de aguinaldo
• Certificado de trabajo original (antigüedad mínima de 1 año)
• Extractos bancarios o aportes a las AFP
• Fotocopia de carnet de identidad (titular o cónyuge)
• Precontrato de anticrético

En caso de ser independientes:

• Flujo de caja actual
• Fotocopia de NIT, licencia de funcionamiento
• Balance de las últimas 3 gestiones
• Pago de impuestos (IVA – IT) últimos 12 meses
• Copia de cuadernos de venta de los últimos 12 meses
• Copia de los comprobantes de compra de mercadería
• Precontrato de anticrético
• Flujo de caja proyectado por el periodo del crédito
• Fotocopia de carnet de identidad (titular y cónyuge)
• Certificado de estado civil o certificado de matrimonio (fotocopia anverso y reverso)

Requisitos de la garantía personal:

• Tres últimas papeletas de pago
• Certificado de trabajo original (antigüedad mínima de un año)
• Extractos bancario o aportes AFP
• Fotocopia de Carnet de Identidad (titular y cónyuge)
• Certificado de Estado Civil o Certificado de Matrimonio

En las otras cuatro entidades financieras no existe la figura del crédito para anticrético, en cambio si pueden otorgar un crédito de consumo a simple firma, sin embargo, este tipo de crédito tiene un elevado porcentaje de interés (hasta el 17% en algunos casos y el monto máximo no pasa de los 25.000 dólares.

¿Cómo evitar ser estafado?

Gamarra explica lo siguiente:

• Averiguar todo sobre la propiedad que se desea tomar en anticrético. Esta solicitud la puedes realizar mediante Derechos Reales, haciendo una revisión minuciosa del folio real, así sabrás los términos y condiciones de ese bien inmueble.
• Debes contar con asesoramiento legal.
• Si elegiste una propiedad, asegúrate de que el dueño acepte registrar el contrato en DDRR. Y tú como anticresista debes asegurarte de que la inscripción se realice a cabalidad.

Andrea y su esposo, ante el panorama de lo que significa tomar una vivienda en anticrético, han cambiado de decisión. Por ahora seguirán viviendo en alquiler, hasta lograr ahorrar un capital que se convierta en el pie para la compra de un departamento. “Preferimos –dice Andrea– seguir ahorrando para pronto tener nuestra casita propia”.