Si te quieren desalojar de un alquiler o anticrético, ¿algo puedes hacer?

Texto Guardiana y caricatura de Javier Menchaca (Bolivia)

Guardiana recibió dos consultas, una referida al desalojo en el caso de un alquiler y el otro con respecto al desalojo de un anticrético. Por ambos casos consultó a los abogados del área civil Beatriz Limachi y Víctor Hugo Alcón.

La hija de una adulta mayor llamó a Guardiana para contarle que su madre vive hace más de 15 años en una casa cuyo propietario murió recién. Sus herederos decidieron vender la casa y le pidieron a la inquilina que deje el lugar. La hija pregunta qué se puede hacer porque ella es una persona con discapacidad que no puede hacer mucho por su madre y ésta no tiene dónde ir ni a quién más acudir.

En el segundo caso, el dueño de un inmueble escribió a Guardiana para contarle que firmó con una pareja un contrato de anticrético por dos años y renovó por otros dos años. Al cumplirse el plazo del segundo documento, él optó por devolver todo el dinero de buena fe, pero el matrimonio no salió de la casa y pidió quedarse unas semanas más. El propietario pregunta si es que hay alguna norma que obligue a sus inquilinos a desalojar la vivienda y está preocupado porque ya devolvió todo el dinero.

DESALOJOS EN EL CASO DE ALQUILERES

En el caso de la adulta mayor, lastimosamente no hay una norma que la ampare para quedarse por un tiempo adicional en el lugar alquilado durante 15 años, debido a que los propietarios del inmueble pasan a ser los herederos y ellos, como nuevos dueños, pueden disponer de ese bien.

Los dos abogados coincidieron en que a la adulta mayor no le queda otro camino que desalojar la casa y buscar otra vivienda para alquilar.

No obstante, la abogada Limachi hizo notar que los nuevos dueños no pueden sacar de la noche a la mañana a la inquilina, pues, tomando en cuenta que vivió en alquiler por más de 15 años, el plazo mínimo que tendrían que darle para desocupar el inmueble es de un mes; aunque lo ideal sería tres meses, pese a que legalmente no hay una norma que defina este plazo. Ya dependerá de la negociación que hagan entre partes si ese tiempo de espera es remunerado o no, o sea, si es gratis.

Si la inquilina se resiste a negociar su salida en un tiempo determinado, los nuevos propietarios podrán hacer un proceso legal de desalojo ante un juez civil para que éste, al final del proceso que dura entre uno y dos meses, ordene la salida por la fuerza de la inquilina, para lo que requerirá la participación de policías y una Notaría de Fe Pública, para que saquen los bienes a la calle.

Las leyes no asignan ningún beneficio a la inquilina. Los juristas coinciden en que a lo sumo la mujer otoñal podría presentar su caso ante Derechos Humanos del Adulto Mayor, dependiente de la Defensoría del Pueblo, para que no cometan excesos en contra suya el momento del desalojo.

Los abogados, no obstante, indicaron que sería bueno conocer el contrato de alquiler que suscribió la señora con el propietario que ya falleció, para definir los pasos que debe seguir para el desalojo.

En todo caso, si en algún momento vives como inquilina o inquilino o en la otra acera eres propietario de una casa, departamento u otro tipo de inmueble, debes tomar en cuenta lo siguiente recomendado por los dos abogados consultados por Guardiana.

RECOMENDACIONES PARA ALQUILERES

1. Firmar una minuta de alquiler entre el propietario y el inquilino, visada por un notario.
2. Fijar el monto mensual que se tiene que pagar, en el que se detalle el monto y la fecha tope para el pago.

3. Establecer en la minuta las condiciones de entrega del bien inmueble al inquilino y la devolución, al momento del desalojo, como el estado de las paredes, puertas y accesorios de cocina y baño.
4. Es recomendable fijar una “garantía”, que puede ser el monto equivalente a uno, dos o tres meses de alquiler, según el acuerdo al que se llegue, para que el propietario pueda descontar de ese dinero en caso de que haya deterioros en el inmueble.
5. Fijar el tiempo de alquiler del inmueble.

EN EL CASO DE LOS ANTICRÉTICOS

Para el caso de la consulta de anticrético, lastimosamente tampoco hay una norma que pueda ayudar al propietario a desalojar a sus inquilinos, pese a que les devolvió el 100 por ciento del monto.

El camino que le quedaría al dueño del inmueble es seguir un proceso para desalojo ante un juez civil, tomando como base el tiempo de contrato de anticrético, lo que le demandará dinero y entre uno a dos meses de proceso legal.

Al referirse a este tipo de arrendamiento, Limachi precisa que en el Código Civil se establece que el anticrético debe ser de cinco años, pese a que es normal actualmente firmar contratos privados por un año obligatorio y un año opcional.

Otro apunte que hace la jurista es que para un anticrético no se reconoce legalmente un contrato privado, pues el Código Civil exige que se firme una minuta, que defina el monto económico, el tiempo y las condiciones de cuidado de la vivienda y las fechas de devolución del dinero y de la vivienda, documento que tendrá que ser protocolizado por un notario de fe pública e inscrito en Derechos Reales.

Si se toma en cuenta el último apunte, el inmueble con algún tipo de gravamen (principalmente por una deuda) no es posible darlo en anticrético.

Esta recomendación es muy importante, ya que en los últimos años se registraron casos en los que los inquilinos sólo hacían un contrato privado y no lo inscribían en Derechos Reales, aspecto que posibilitaba a los propietarios a prestarse dinero de una entidad financiera, mediante la hipoteca de su bien, y huir del país, dejando desprotegido al arrendatario.

Limachi explica que, al estar inscrito en Derechos Reales, si es que el inmueble entra a remate por alguna deuda, el inquilino tendrá prioridad para la devolución de su anticrético. Si no está inscrito y resulta que la vivienda está hipotecada ante un banco, la ley prioriza la devolución del dinero a la entidad financiera y no reconoce al arrendatario.

CONTRATOS DE ANTICRÉTICO

Con esas recomendaciones, los abogados dan las siguientes recomendaciones para la firma de un contrato de anticrético:

1. Firma de una minuta, protocolizada por un notario de fe pública, e inscripción en Derechos Reales.
2. Para la inscripción se deben hacer dos pagos. Una cancelación única que equivale al 4 por 1.000 (0,004% o Bs 4 por cada Bs 1.000). Por ejemplo, si el anticrético es de Bs 50.000, se deberá multiplicar 4 x 50 y pagar Bs 200. Cuando termina el contrato de anticrético, se debe pagar Bs 102 por un formulario.
3. La otra cancelación que se debe hacer al Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) es trimestral correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA), pero ésta, según los cálculos, se aplica a montos en bolivianos equivalentes a más de $us 81.500 que multiplicados por el cambio oficial del dólar (6,96) nos da Bs 567.240. Menos de ese monto, no pagan.

Es una ecuación complicada, pero te la detallo a continuación y también puedes verla en el siguiente video:

     
Te explico… La norma indica que del monto total del anticrético, en este caso tomamos los Bs 567.240, se debe sacar el 10 por ciento, lo que representa Bs 56.724. Luego ese valor se debe dividir entre 12 meses, lo que nos sale Bs 4.727. Ahora ese valor se multiplica por tres meses (para el pago trimestral), lo que da un total Bs 14.181. Ahora de ese monto se debe sacar el 13 por ciento correspondiente al IVA, lo que nos da el monto final a pagar Bs 1.843,53, cada tres meses.

· Ahora bien, la misma norma señala que para este impuesto se debe descontar el equivalente al 13 por ciento de seis meses de salario mínimo. El salario mínimo actual es de Bs 2.362 x 6 = Bs 14.172, de los que el 13 por ciento es Bs 1.842,36.

· Entonces, del monto a pagar anterior de Bs 1.843,53, se debe descontar 1.842,36 y nos sale Bs 1,17, entonces ese será el impuesto (Bs 1,17), que deberán pagar trimestralmente el propietario del inmueble y el anticresista al SIN.

· Dos apuntes. Primero, el salario mínimo nacional es variable cada año, entonces, esta ecuación tendrá que actualizarse con el nuevo valor, cada vez que se modifique.

· Segundo, si el monto del anticrético es igual a nuestro ejemplo o es superior, primero se debe ir al SIN para que se fije el impuesto y luego recién a Derechos Reales para el registro.

4. En la minuta se debe establecer el monto del anticrético y el tiempo de vigencia, que es de cinco años, según el Código Civil.
5. En el documento, el propietario y el anticresista deben acordar los tiempos de pago del total del anticrético, así como la devolución.
6. Sólo para el desalojo del inquilino, es recomendable que un mes antes del cumplimiento del contrato se le devuelva el 50 por ciento del total del anticrético, para que el restante 50 por ciento se entregue cuando la vivienda esté desocupada.
7. En la minuta también se debe especificar las condiciones de cuidado de la vivienda, para que cualquier deterioro sea cubierto por el inquilino.

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