Por Jhonny Iver Zambrana Villarroel*, texto y fotos (Bolivia)
Lunes 18 de mayo de 2020.- Los compradores de terrenos indocumentados en el municipio de Sacaba (Cochabamba) adquieren lotes porque el loteador les convenció de que podrían regularizar su derecho propietario a través de la usucapión. Sin embargo, luego quienes compran los terrenos atraviesan por dificultades técnicas y legales a la hora de regularizar la documentación de sus predios.
Y los compradores no solo han corrido el riesgo de ser víctimas de estafa, de que su lote sea revendido o que el vendedor niegue haber realizado la venta, sino también de ver luego demolidas sus viviendas construidas sin autorización municipal. Una vez que han adquirido los lotes, construyen sus viviendas sin autorización de la Alcaldía, a fin de realizar la demanda de usucapión ante el juzgado en materia civil, desconociendo que este proceso representa gastos elevados de dinero mientras dure el proceso. Al final, el monto invertido en el lote indocumentado tendrá un precio casi igual al de un lote que cuenta con la documentación en orden.
El artículo 110 del Código Civil boliviano establece que la usucapión es una de las formas de adquirir la propiedad de un bien. La usucapión consiste en obtener la propiedad de una cosa solo con el hecho de tenerla bajo posesión continua, pacífica y de buena fe por un tiempo prolongado que, según el artículo 138 del mismo código, debe ser de 10 años. Regularizar con usucapión es uno de los argumentos usados por vendedores de lotes indocumentados para atraer a sus clientes.
Sacaba se encuentra en el departamento de Cochabamba, a 13 kilómetros de la urbe cochabambina (Municipio de Cercado). Según los datos del censo del año 2012 del Instituto Nacional de Estadística (INE), Sacaba cuenta con 172.466 habitantes, es decir, 10 de cada 100 cochabambinos viven ahí, convirtiéndose en el segundo municipio más poblado del departamento.
Mapa de Sacaba
Las tres citaciones que recibe el comprador
Se considera como lote indocumentado a aquel terreno que no cuenta con registro de propiedad en oficinas de Derechos Reales o que teniéndolo no cuenta con planos aprobados por el municipio.
En la parte técnica, el primer problema que atraviesa el comprador de un terreno indocumentado es la imposibilidad de sacar un permiso de la Alcaldía para amurallar o construir su vivienda.
“Conforme a la normativa municipal, para cualquier tipo de trámite de aprobación, ya sea de planos de lote o construcción o de cualquier otra índole, uno de los requisitos elementales es contar con un derecho propietario debidamente registrado en Derechos Reales”.
Henry Ledezma Zambrana, abogado de Urbanismo del Gobierno Autónomo Municipal de Sacaba (GAMS)
La ordenanza municipal 122/99 del 5 de octubre de 1999 de este municipio establece que al identificarse una construcción que no cuenta con la autorización municipal, debe procederse a su paralización, al decomiso de material de construcción y a entregar una boleta de citación al infractor más una multa de 1.000 bolivianos.
Si es la segunda vez que se paraliza la construcción, se entrega una nueva citación al infractor y la multa asciende a 3.000 bolivianos. Si por tercera vez se llega a paralizar la construcción, se inicia un proceso administrativo para su demolición por parte de la Alcaldía.
En agosto de 2018, los periódicos cochabambinos Opinión y Los Tiempos informaron sobre la demolición de más de 200 viviendas construidas sin autorización en Sacaba, en la zona de Tuscapujio del distrito urbano de Lava Lava. “Todos los que estaban habitando (las viviendas) solo contaban con simples minutas, lo que no les generaba ningún respaldo para poder realizar las construcciones”, indicó al respecto el abogado de Urbanismo del GAMS.
Plan Director Urbano de Sacaba
El Plan Director Urbano de Sacaba (PDU) indica los lugares y zonas en que se permite construir viviendas y dónde no se lo puede hacer. La arquitecta Flavia Nora Claros Urquieta, asesora Técnica de la dirección de Urbanismo del GAMS, señala que solo se permite construir en zonas catalogadas por el PDU como urbanas urbanizables y no es posible aprobar una construcción en zonas catalogadas como de uso agrícola, mixto, áreas verdes, equipamientos colectivos e industriales.
En este caso, cuando el comprador desconoce el uso de suelo que la Alcaldía definió para la zona en que se compró el terreno, se arriesga a que su predio se encuentre al interior de un lugar en el que está prohibida la aprobación de construcciones.
Sin opción en Derechos Reales
En la parte legal, el comprador de un lote indocumentado se encuentra imposibilitado de registrar su compra en oficinas de Derechos Reales, ya que uno de los requisitos para este registro es que el terreno cuente con planos aprobados por la Alcaldía.
Mientras el comprador no registre la compra del terreno en Derechos Reales, la propiedad seguirá siendo de quien tenga el último registro. Al respecto, el artículo 1538 del Código Civil Boliviano dice que ningún derecho real sobre inmuebles surte efecto contra terceros si no desde el momento en que se hace público, y que la publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de Derechos Reales.
Esto puede representar un riesgo para el comprador, ya que mientras no se registre la compra en Derechos Reales, el mismo terreno puede ser hipotecado, prendado, gravado e incluso vendido a otras personas.
El artículo 1545 del Código Civil indica: “Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquiriente que haya inscrito primero su título”. Esto significa que si un mismo terreno es vendido a diferentes personas, el dueño será quien primero logre registrar la compra en Derechos Reales.
No entregue todo el dinero
La abogada Nelly Betancur Padilla recomienda que para evitar una posible estafa se debe de cancelar solo una parte del monto acordado para la compra hasta que los documentos de transferencia sean registrados en Derechos Reales.
Cuenta que en una ocasión fue víctima de estafa. Mientras ella realizaba los trámites de registro de su compra, el vendedor había obtenido préstamos de dinero de dos bancos diferentes, dando como prenda el terreno vendido.
“Dos días después de la suscripción de la minuta de transferencia definitiva –relató ella– dos entidades financieras habrían inscrito y hecho públicas dos anotaciones preventivas de préstamos de dinero por sumas fuertes”. Ella cuenta que esta experiencia la motivó para decidir especializarse en el área del Derecho Penal a fin de buscar justicia.
Obtener el lote a través de usucapión
Como ya se ha podido advertir, la figura legal de la usucapión está permitida por el artículo 110 del Código Civil boliviano que establece que la usucapión es una de las formas de adquirir la propiedad de un bien y regularizar con usucapión es uno de los argumentos usados por vendedores de lotes indocumentados para atraer a sus clientes.
Don Enrique Álvarez Paz, adulto mayor, cuenta que el año 2012, cerca de su tienda de juegos electrónicos en la zona del mercado La Cancha existía una oficina donde ofertaban terrenos a crédito ubicados sobre la nueva avenida del túnel del Abra a un precio de 6.000 dólares.
Él decidió comprar tres lotes a crédito dando anticipos de 2.000 y 1.200 dólares. Los vendedores le firmaron minutas de compromiso de venta en las que indicaban que los planos estaban en trámite de aprobación y que se haría su entrega al comprador en seis meses.
“Ya son ocho años y hasta ahora no salen los planos. El arquitecto que me ha vendido los terrenos se me esconde y ya ni siquiera quiere contestarme el celular. Somos varias personas las que hemos comprado de ese arquitecto. Hace tiempo hablé con ese arquitecto y primero me dijo que había tenido problemas porque otras personas se habían entrado a los lotes; pero que todavía había varios que estaban vacíos. Me dijo que yo le iba a ayudar a recuperar los lotes vacíos; pero primero tenía que entrarme a uno de los lotes y construir; aunque sea un cuartito y sembrar algo y que después íbamos a recuperar los lotes con usucapión”.
Enrique Álvarez Paz, adulto mayor que compró tres lotes con solo minutas
En manos de un juez hasta cinco años
El abogado civilista José Joaquín Ledezma Aldunate explica que para realizar la usucapión la construcción debe contar con 10 años de antigüedad y que, además, se debe contar con testigos que declaren el tiempo de posesión del terreno, así como presentar facturas de servicios básicos y demostrar las mejoras hechas en el terreno y vivienda.
Luego de una inspección a la vivienda y de revisar los antecedentes de la demanda, el juez define si se considera probada o no la demanda.
También menciona que el tiempo de duración de un proceso de usucapión varía entre uno y cinco años, esto debido que se debe probar de todas las formas posibles que la persona habita diez o más años en el inmueble. Además, se requiere diversas pruebas, lo que representa disponer de tiempo y dinero.
Ledezma también explicó que pueden surgir conflictos con los vecinos, con los herederos o con el mismo vendedor que podrían generar problemas que impidan que la demanda avance.
Para poder realizar la demanda de usucapión ante el juzgado en materia Civil es requisito presentar una certificación de la Alcaldía que demuestre la antigüedad de la construcción, detallando el año en que aparece construida la vivienda en la imagen satelital del GAMS.
El arquitecto Vladimir Hinojosa Peredo, encargado de Servicios Catastrales del GAMS, detalla que para que la Alcaldía emita certificaciones para las demandas de usucapión, estas deben ser solicitadas con orden judicial.
“Ingresan trámites de usucapión (a la Alcaldía), cuando el juez requiere cierta información como dónde está ubicado el terreno, si cuenta con servicios básicos, si cuenta con construcciones, desde qué año tiene construcciones, a qué nombre está ese predio, si cuenta o no con impuestos…son varios factores que requiere el juez y en función a ese requerimiento nosotros hacemos nuestras respuestas”.
Arquitecto Vladimir Hinojosa Peredo, encargado de Servicios Catastrales del GAMS
Vladimir Hinojosa indicó también que solo en el Distrito 1 de Sacaba ingresan mensualmente entre 4 y 5 trámites para usucapión por mes, es decir que anualmente ingresan cerca de 60.
Otro detalle a considerar es que los costos económicos de la demanda pueden llegar a desanimar a quienes no cuentan con recursos suficientes. El abogado José Joaquín Ledezma Aldunate detalla que la etapa preliminar del proceso puede costar 3.000 bolivianos. Pero el proceso desde la aceptación de la demanda hasta la emisión del testimonio de usucapión puede costar entre 6.000 y 10.000 bolivianos, y a estos montos se debe sumar la cuantía (porcentaje del valor catastral o comercial del bien), que establece el Ministerio de Justicia que es del 15% del valor del inmueble. Por ejemplo, si una propiedad vale 10.000 dólares, se deberá pagar por cuantía 1.500 dólares adicionales a los honorarios al abogado que lleva el caso.
Según la tabla de valores de suelo del GAMS, un terreno de 300 metros cuadrados en las zonas de Tuscapujio y Korihuma (donde se reportaron recientemente casos de loteamientos), con planos aprobados, puede costar entre 12.000 y 18.000 dólares. Un terreno indocumentado con las mismas medidas suele venderse a un precio entre 6.000 y 15.000 dólares, comenta el dirigente de una OTB del lugar, quien prefirió no dar su nombre. Sumando los gastos desde la compra de un lote indocumentado hasta terminar la usucapión, se demuestra que lo barato cuesta caro.
ASESORARSE Y ACUDIR A LA ALCALDÍA
Se recomienda acudir a la Alcaldía, donde pertenece el terreno a comprar y pedir información a los técnicos de urbanismo. Los terrenos urbanos generalmente cuentan con códigos catastrales. Con el código catastral se puede verificar a nombre de quién figuran los impuestos del terreno en la Alcaldía y así verificar si el vendedor es, con probabilidad, el propietario o no. Usualmente los lotes indocumentados no cuentan con registro en el sistema de catastro de la Alcaldía o no tienen los impuestos pagados.
DOCUMENTOS NECESARIOS
La página web del Órgano Judicial de Bolivia indica los siguientes requisitos para registrar un bien inmueble en Derechos Reales:
- 1 Testimonio original y/o título sujeto a registro.
- 2 Formulario de impuesto a la transferencia (G.A.M.)
- 3 Formulario de impuesto anual del GAM (última gestión).
- 4 Fotocopia de CI de los compradores y vendedores.
- 5 Fotocopia del NIT si se trata de personas jurídicas.
- 6 Plano original y/o certificado catastral (si corresponde de acuerdo al municipio), aprobado por autoridad competente.
- 7 Fotocopias de toda la documentación en doble ejemplar.
*Este reportaje forma parte de los reportajes hechos en el Diplomado de Investigación Periodística de la Unidad de Posgrado de la Facultad de Humanidades y Ciencias de la Educación de la Universidad Mayor de San Simón y contó con la tutoría de la periodista, docente y directora de Guardiana, Amparo Canedo Guzmán. El autor del reportaje y el Director de dicha unidad, Mgr. Marcelo Arancibia, autorizaron esta publicación.
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