Por Wara Delgadillo Del Castillo para Guardiana (Bolivia)
Si estás considerando la compra de una casa, departamento o terreno que aún no está en construcción, es importante que verifiques que toda la documentación esté en orden para proteger tu inversión y evitar posibles fraudes. Antes de cerrar cualquier trato, asegúrate de realizar una revisión de todos los documentos relacionados con la propiedad.
Es importante que busques la asesoría de un abogado civilista especializado o una Notaría de Fe Pública para revisar la documentación de manera meticulosa y asegurarse de que todo esté en regla.
Invertir en una propiedad es una decisión importante y al contar con la asesoría adecuada podrás evitar sorpresas desagradables y proteger tus ahorros. Al respecto, conversé con la notaria de Fe Pública Nro. 43 Daphne Burgoa y la abogada especializada en Derecho Civil Eliana Linares, quienes explicaron los pasos que debes seguir para comprar de manera segura.
1.- No confíes en ofertas tentadoras o con grandes beneficios
Si tienes ahorros y el sueño de tu vida es comprar una casa, departamento o terreno, no te dejes engañar con ofertas muy atractivas con bajos costos y grandes beneficios. Desconfía de esas ofertas que aparecen en internet y primero asegúrate de que la persona y el bien existen. El artículo 594 del Código Civil regula la compra de un bien futuro, pero debes tener cuidado, te alerta la abogada Linares.
2.- Verifica quién es el dueño del bien que vas a comprar
La notaria Daphne Burgoa explicó que si decides comprar una casa, departamento o terreno, asegúrate de que la persona o la empresa que te lo está ofreciendo sea la legítima propietaria del bien. Para ello, debes verificar que el bien esté registrado en Derechos Reales a nombre de la persona que te lo ofrece.
3.- Acude a Derechos Reales
La abogada Eliana Linares te recomienda verificar la matrícula del folio real. La matrícula es un número único que se encuentra en un folio real y que identifica al inmueble de acuerdo a su ubicación geográfica, tomando en cuenta departamento, provincia, municipio, sección y otros detalles.
Cada casa, departamento o terreno tiene una sola matrícula que es como el carnet de identidad del bien.
4.- Revisa si tiene gravámenes
Una vez que tengas la certeza de que el bien es de la persona que te lo quiere vender, verifica en Derechos Reales si tiene algún gravamen. Te explico, un gravamen es una carga o impuesto que tiene el bien ante el Estado o la Alcaldía, y que debe ser pagado por el dueño. Si tú compras un bien que tiene un gravamen, tendrás que pagar la deuda que carga.
5.- Solicita los planos y autorizaciones municipales de construcción
La abogada Linares te recomienda que solicites los planos y autorizaciones municipales de construcción para asegurarte de que el departamento que te están ofreciendo sí figura en los planos autorizados.
6.- Elaboración del contrato
Si la compra que vas a realizar es entre particulares, junto a tu abogado podrás elaborar el documento privado de compra-venta con reconocimiento de firmas y rúbricas que tendrá carácter de documento público; pero para tal efecto mejor si ese documento lo llevas ante una Notaría de Fe Pública.
Si estás realizando la compra mediante una inmobiliaria o con una empresa constructora, una vez verificados los documentos anteriores con asesoramiento legal, solicita un borrador del contrato para que tu abogado pueda revisar las cláusulas del mismo y no firmes ningún documento hasta tener su asesoramiento.
Decreto Supremo 4732
Establece disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, de bienes inmuebles.
7.- Revisión de cláusulas abusivas
Una vez que tengas el borrador del contrato, tu abogado tiene que verificar que no existan cláusulas abusivas que pongan en riesgo tu patrimonio.
Si se trata de un contrato a través de una inmobiliaria, la empresa debe contar con un certificado emitido por el Ministerio de Justicia, a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, que demuestre que el contrato no tiene cláusulas abusivas, según estipula el Decreto Supremo 4732. Se debe verificar el certificado a través del código y también se puede confirmar la información en la página del Ministerio de Justicia, añadió la notaria Burgoa.
Si la empresa no tiene el certificado emitido por el Ministerio de Justicia no se podrá protocolizar ningún documento ante la Notaría de Fe Pública.
8.- Documentos que deben presentar las inmobiliarias para tener la certificación de no tener cláusulas abusivas
Según el Decreto Supremo 4732, para contar con la certificación, los contratos deberán contener lo siguiente:
- Identificación del propietario del bien inmueble
- Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda
- Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble
- Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato
- Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación
- Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios
- Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento
- Disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes
- Cláusulas que no sean desproporcionales para la usuaria o usuario, consumidora o consumidor
- Fecha de inicio de la obra, cuando corresponda
- Fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato
- Todos los pagos que la usuaria o usuario, consumidora o consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos
- La superficie del bien inmueble y sus características técnicas
- Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos
- Planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios
- Documento de administración de territorio aprobado por el Gobierno Autónomo Municipal, para lotes
- Cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes
- Otros requisitos que puedan ser solicitados
9.- En caso de tener un problema, inicia un proceso civil
Sin embargo, es importante aclarar que el Decreto Supremo 4732 se aplica a partir de su promulgación: el 1 de junio de 2022, por lo que los contratos que fueron realizados con anterioridad no incluyeron este procedimiento.
En ese sentido, si compraste un bien y luego no se te entregó, puedes iniciar un proceso civil. Es importante entender que todos los problemas referidos a la compra, venta de departamentos, casas o terrenos se resuelven por la vía civil y no por la vía penal.
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